长租公寓接连,尼科西亚楼房买卖市场

500万元诚意金、1508万元入场费,因高价而备受关注的深圳爆款楼盘“深业中城”,今天早上正式开盘。

来源 | 西部城事

新华社上海10月30日电
近期,多家品牌长租公寓运营商资金链断裂,停止运营,给众多租客、房东带来经济损失。

深业中城本次有2794名诚意登记者,但今天只有前500号摇号中签客户能进场选房,且选房时间不能超过2分钟。

说到美的,多数人想到的都是家电。

“新华视点”记者调查发现,长租市场欠缺准入门槛、标准规范,不少企业向租客按年收租金、按季或按月付给房东,利用长收短付资金杠杆能放大到10倍以上。一旦资本市场出现调整,这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。

这意味着,深业中城将迎来500号人争夺192户房源的激烈场面。

但是近几年,美的在地产领域也是风生水起,扩张迅速。有多快呢?

接连“爆雷”:房东收不了租、租客住不成房

中国证券报记者一大早就来到开盘现场,发现早上九点半不到,就有客户赶到现场“占位”,手握证件材料在等候着。

去年10月在香港上市的美的置业,目前已跻身“中国房地产上市公司综合实力30强”、中国民营企业500强。

近期,拥有4.5万间出租房的长租公寓企业——南京乐伽商业管理有限公司宣布破产倒闭。记者在乐伽位于南京新城科技园的办公地点看到,这家公司已人去楼空。

但实际上,动辄“上千万”并不是深圳人买房的常态。除了有让“土豪”追逐的千万级爆款楼房外,深圳市政府还在持续推进“租购并举”等住房供应与保障福利。

截至2019年6月30日,美的置业已在全国54个城市布局了249个项目,总土地储备面积达5251万平方米,可售货值约5500亿元。

从合肥赶来的房东王先生说,乐伽从他手里以每月1600元签下了1年的房屋租赁合同,收取了租客1年的房租,但只交给了王先生3个月租金。如今,乐伽倒闭了,王先生无法拿到剩余的9个月房租。

500人争夺192户房源

年初,美的置业更是提出了千亿销售目标。前三季度,美的置业合同销售金额708亿元,同比增长约21.65%,完成全年销售目标的70.8%,不出意外,实现全年千亿目标希望很大。

“乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金,身边很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士说,她在2017年开始通过乐伽租房,现在乐伽突然倒闭,交了半年的租金才住了两个月,剩下4个月的租金打了水漂。

深业中城开盘仪式在深圳华侨城洲际酒店一楼宴会厅举行。根据安排,早上10:30分开始签到,12:30分结束签到,13:00正式开始按摇号顺序选房。

不过,近来美的置业在西南版块的布局似乎连连折戟,千亿目标能否实现蒙上了一层阴影。

记者采访获悉,2016年成立的乐伽公司在南京、合肥、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓4.5万间,其中南京有1.5万间。不少租客交纳了一年左右房租。记者在两个乐伽QQ维权群里看到,不少租客称,房东已下了“逐客令”,要求限期离开。

根据深业中城此前发布的消息,该楼盘本次共获得2794人进行诚意登记,以192套房源计算,本次的中签率为6.9%。

媒体报道,10月28日下午,贵阳观山湖区美的置业广场,正在施工的地下停车场发生垮塌。事故造成8人死亡,2人受伤。

10月以来,多家长租公寓运营商出现问题:南京君创公寓发布公告称,公司资金断裂,无力正常运营;河南悦如公寓发布公告称,1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营;杭州有5家运营商被曝现金流紧张……

9:30不到,已有几名购房者早早等候在宴会厅门外。

10月29日下午,“美的置业”官方微博发表声明称:已责令贵阳“美的置业广场”项目全面停工,全面开展内部自检自查。

事实上,2018年以来,寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓接连曝出资金链问题。地产系长租公寓的发展前景也不明朗,今年以来多家知名房地产开发商剥离长租公寓业务。贝壳研究院数据显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

家住宝安的一女士摇到的是20多号。她直言:“主要还是看中学位,深业中城一带的学校排名比较靠前,如深圳市高级中学。而且,有学位房在的话,房价应该不会降,小区周边的二手楼房价格也基本10万起步,也不会差太多。”

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高杠杆风险:按年收按月付能放大到10倍杠杆以上

一大早从龙华区赶来另一女士,拿到的则是200多号。她对记者说:“这次只有192套房,能选房的也只是前500号。前几天去看过两个户型,整体比较满意,但我的号是200多号,能不能轮到选房还不好说。我主要也是看中周边的学位配套,之前没想到这些,但现在小孩已上幼儿园了,就急着弄个学位房。”

而就在十一假期结束后不久,美的置业集团官方微信平台“廉洁诚信美的置业”发布了一则重磅反腐公告,涉及美的置业西南区域多名重要负责人。

据了解,长租公寓行业分为集中式和分散式。集中式公寓投资金额大、租赁运营周期长,从业企业整体上实力雄厚,风险控制较好;分散式公寓进入门槛低、起步容易,部分不规范的公寓平台极力扩大市场规模以博取更多的现金流和更高的估值,一旦出现经营问题,就会出现房东没拿到租金、租客被扫地出门的尴尬局面。

记者从现场获悉,客户签到后,先进入会场就坐,等仪式发布会结束后,再进行选房。本次选房仅限于摇号顺序1-500号客户进入选房现场,具体是5批客户为一组同时进入销控等候区,然后按照摇号顺序选房,每批客户选房时间不得超过两分钟。

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记者采访了解到,为快速占领市场,部分分散式长租公寓公司高价收房,低价出租。以乐伽为例,在“高进低出”模式下,其每出租一套房源每月就要损失数百元。为填补资金亏空,乐伽采取长收短付的办法:按季付给房东租金,但要求租客按年给自己付租金。

现场工作人员告诉记者,客户签到后提交相关证件资料,随后进入会场参加宴会,13:00开始就按顺序选房。

虽然公告中隐去了相关人士的具体职务,但公开报道显示,其中一人为原美的置业西南区域公司副总经理,另一人为原美的置业成都公司总经理。

南京工业大学房地产经济管理系主任吴翔华分析说,乐伽这类企业实际上采取高杠杆方式发展,如果租金按年收、按季付,杠杆率为4倍;按年收、按月付,杠杆率能放大到10倍以上。这类企业希望迅速扩大市场规模,不断做大流量,然后融资上市,从资本市场“圈钱”。

随着签到时间到来,选房客户陆续到来。很快,一条十几米的走廊通道便排满了人。

同一家公司,同一个区域,在一个月内接连发生重大人事和安全“事故”,可谓“屋漏偏遭连夜雨”。

然而,随着房地产行业加速去杠杆,资本也逐渐回归理性。根据贝壳研究院统计数据,2015年,长租公寓融资数量达23宗;而截至2019年9月,融资数仅为6宗,且主要集中于V领地、魔方、青客等头部企业。

“上千万”不是深圳人买房常态

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“没有了资本助力,不少长租公寓运营商就陷入了资金链困境。”365地产家居网实际控制人胡光辉说,“现在基金公司大都不愿意收购长租公寓项目,长租公寓公司融资渠道遇到梗阻。”

深业中城项目引来市场关注,是因为其高价“爆款”。

美的置业这些年不啻为地产界的一批黑马。

多地试水租金托管 保障房东租客权益

数据显示,该项目的备案均价13.1万元/㎡,单价区间为10.8万元/㎡—19.67万元/㎡,诚意登记金为500万元/套,入场费则高达1508万元。其中,价格最高的预售价则高达7787.66万元。

虽然其成立时间在2004年,但此前多年一直深耕自己的大本营珠三角,真正走向全国“攻城拔地”,也就是近几年的事。

针对近期长租公寓市场屡屡“爆雷”,多地已开展专项检查。8月,南京宣布多部门联合用2个月时间,依法严查高收低出、挪用租金等行为。随后,杭州也宣布开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作,集中整治和规范住房租赁市场经营秩序,严查租金贷合同套嵌、高收低租、侵害群众利益等问题。

深业中城是由住宅、办公、公寓、商业和酒店组成的地产综合体,总建筑面积约36万㎡,容积率6.62。该项目位于红荔西路与农园路交汇处,是福田区中心地带,紧邻是车公庙地铁站,片区内还聚集了深圳市高级中学等诸多公办名校。

数据显示,近三年,美的置业的业绩翻了六番,增长速度远远领先于行业多数房企。

多地近期还探索建立住房租赁租金托管制度。杭州发布《杭州市住房租赁资金监管办法》,规定在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,向房东支付的租金,以及向房客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。南京市下发关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知,规定从事住房租赁代理业务应当建立住房租赁租金托管制度,实行租金银行托管。

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