大鱼大肉的光阴截止了,企业不用有侥幸情感银河国际棋牌官方网站:

他是上午演讲中最后一位登台的嘉宾,主持人陈伟鸿在介绍时,是从他的绰号开始说起的,“耿直BOY”“中国好老乡”“白衣骑士”“接盘侠”。

近日,“万科薪资大调整”的话题引发网友热议,万科此次调整职级架构与薪资结构后,或将有部分员工底薪将减少40%。

截至11月5日,近20家上市房企披露了2019年10月份销售业绩。房企之间销售业绩出现明显分化,龙头房企虽然增速相比往年有所下降,但是10月份整体销售情况明显优于中小房企。从销售模式看,大部分房企10月份增加了供应量,在推盘节奏增加的同时,降价促销趋势明显。业内人士预计,在全年业绩目标压力下,房企最后两个月降价冲刺将成为普遍趋势。

他说,真正的勇士敢于直面多样的人生。顺驰时代,他挑战一哥万科;融创时代,他带队伍冲进行业前五;最近“接盘侠”用超40亿元的代价接盘李嘉诚旗下大连项目,让人们再一次见识到他与大腕掰手腕的能耐。

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销售出现分化

这一连串的介绍后,台下听众早已猜出他就是融创中国控股有限公司董事长孙宏斌。

万科作为A股房产老大,为何会选择在此时调整薪资结构?今年业绩到底如何?基金如何布局地产股?小基带你一一了解。

具体来看,部分房企前10个月销售金额和销售面积相比去年同期上涨幅度均超过2成。以美的置业为例,公司11月5日公告称,截至10月31日,公司及其附属公司、连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约816亿元,同比增长约24.77%;相应的已售建筑面积约804.2万平方米,同比增长约22.85%。

在热烈的掌声下,“众人眼里的节奏大师”孙宏斌站在了台上,已经较少发表观点的他在11月5日这天,在由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”上,以演讲题目“新形势下融创中国的判断和选择”为主题,谈到了宏观调控,谈到了企业发展,同时给政府、企业、银行提了建议,他认为这次调控不是短期的,企业不要有侥幸心理;同时他表示,调控降低了地方政府、市场、企业的预期,风险也低了,对于企业是件好事。

万科调整职级架构

龙头房企10月份销售情况普遍较好。以中国恒大为例,公司2019年10月份共实现合约销售金额约903亿元,环比增长约8.7%,同比增长约70.2%,继上月之后再度刷新单月合约销售金额的历史纪录。

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将采用“低底薪,高绩效”

万科A公布的2019年10月份销售及近期新增项目情况简报显示,2019年10月,公司实现合同销售面积271.3万平方米,合同销售金额433.8亿元;前10个月,公司累计实现合同销售面积3332.9万平方米,合同销售金额5189.9亿元,年内销售金额首次突破5000亿元。

“地方政府现在慢慢也把期望值降下来了”

为应对市场变化,万科再次进行新一轮职级架构调整。

碧桂园10月份销售数据显示,公司及附属公司连同其合营公司和联营公司10月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约567.6亿元,同比增长40.46%;实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约667万平方米,同比增长52.22%。

他一如既往地“实话实说”。

据万科员工透露,薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级,40-45是城市总级别,45以上的集团领导级别;而职级体系上,则由过去的V1-7的职级体系,调整为GP、JP三级。

部分中小房企前10个月销售业绩相比去年同期出现较明显的下滑。阳光100中国2019年前十个月共实现合同销售金额约68.07亿元,同比下降12.7%。景瑞控股前10个月累计实现合约销售金额约175.3亿元,同比下降5%。

他说,目前,让经济依赖房地产还是不依赖房地产是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?原因是与房地产行业相关联的产业太多了,这些行业约占GDP的30%;土地收入再加上税收,约占整个财政收入的40%。房地产行业贷款,约占GDP的28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的接近50%。所以这个行业太重要了,占有的资源也太多。

由于职级和薪级的变化,大部分雇员薪资结构也随之调整,新的薪资采用“低底薪,高绩效”的组合工资。

银河国际棋牌官方网站,对此,中原地产首席分析师张大伟表示,对比2018年同期数据,2019年前10个月房企销售继续分化。2018年同期房企销售金额同比上涨纷纷超过50%,而2019年大部分企业销售较为平稳,部分企业涨幅明显放缓。

“因此,改变经济过度依赖房地产已经是一个国家政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次调控。很多人认为现在的压力很大,什么时候能够放松调控?我说不太可能。”孙宏斌表示,2016年10月,政府开始“限价”,很多人觉得2017年“两会”后就能放开,结果没有放开;认为“十九大”后会放开,没有放开;2018年“两会”后会放开,也没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了还是没有放开。为什么?主要是因为这个行业太重要了,我们要理解新形势,这个新形势就是两句话,一句是钱不能去房地产,第二句是房地产不能作为经济刺激的工具。所以企业不能有侥幸心理,调控基本上会持续很长时间。

本次职级调整早于去年年底开始启动,今年9月份开始在各个区域实施,主要动作是下调基本工资并将其加入绩效工资中。比如,万科一位高级经理级别的以前的薪资结构是底薪14400,绩效薪资3600,现在是底薪7600,减少的底薪部分变成绩效。若按此计算,这位高级经理的底薪降低超过40%。

销售均价有所下调

另外,他也认为这次的监管调控有几个要点:第一是限价,限价是一城一策,限价和一城一策既防涨也要防跌。第二,融资端的总量控制和合规性监管,对房地产行业会影响非常大。第三,原来融资端是九龙治水,涉及境外债、境内债,以及发改委、外管局等,现在有了一个“龙网”,已有相关部门监控融资端。“这几个措施我相信是长期的,这样做的目的是以‘稳’为目标;但‘一城一策’是防跌的,限价是防涨的,所以市场不能涨也不能跌。长期来说,我相信涨的压力会特别大;短期来说,跌的压力会特别大。”

此外,万科降低薪酬背后,人员调整也在继续。据了解,万科在财务、总办、人力条线都进行了相应的减员,而营销这样的业务部门则保持稳定,主要还是为了节约人力成本。

从销售均价看,部分房企10月份销售均价相比9月份有所下调。以中国恒大为例,公司10月份销售简报显示,2019年10月,公司合约销售均价为9336元/平方米,而9月份合约销售均价约为10054元/平方米。

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万科方面表示,调整前后其实多数人的薪资是不变的,所以不存在普降或普升。调整的意义其实是为了及时地匹配人员岗位的责任变化,能够有上有下,也能够不再论资排辈,对于组织来说也更加灵活。

业内人士普遍认为,从销售业绩看,不少房企收获了“金九银十”,但大部分房企都是增加了供应量,部分企业明显调整了价格促销。为了规模化,房企年末最后2个月依然不排除抢收的可能性。

未来房地产的规模有多大?

万科方面解释:“做这个事不是一个临时起意的动作,它是我们从2012年开始做转型变革的一环。2012年,当时我们判断房地产开始进入白银时代,所以相应地开始转型。而转型不能是简单地只是业务变化,而应该是公司整体从业务到组织架构都需要相应变化。所以那时开始启动了“战略、机制、文化、组织、人”五位一体的变革。2012年起开始在业务上围绕城市配套服务商去延展探索,2013年开始提出事业合伙人机制,在内部开始摸索。到这两年,业务和机制探索到一定阶段,就到了组织和人相关的重建。薪酬体系调整属于这里面的一环。”

某中型房企高管对中国证券报记者表示,在目前行业利润空间受挤压的环境下,未来房企的盈利能力将更取决于企业自身精细化运营及产品力的打造。

他表示,这个行业的规模我估计还会保持很多年,今年市场销售规模大概会在16万亿元,且还会保持很多年。一个是城市化需求;另一个是改善型需求。

其实,这并非万科第一次实行薪酬改革。早在2016年,深圳地铁成为万科大股东后,便一度着手调整薪资,取消季度奖励,以适应国企的工资结构。业内人士称,此次调整之后,万科的薪资水平将处于业内中低水准。

值得注意的是,10月份以来,部分三四线城市楼市热度有所提升,均价有所上涨。58同城、安居客数据显示,2019年10月,全国重点监测67城在线新房均价16491元/平方米,环比上涨0.47%;二手房挂牌均价15432元/平方米,环比上涨0.08%。一线城市价格位于高位,波动小,价格稳定,二线城市基本持平,三四线市场热度则略有上升,环比趋势从9月份的下降转为上升3.7%。

同时,他认为行业还会有一些变化,一是即到销售规模达到15万亿元量级时,会从增量市场向存量市场转变,这并不是指二手房市场的存量、增量,而是一手房市场的存量,这个时候就会很难做了。

网友对此看法不一

针对后期楼市走势,多位业内人士指出,后续市场有望继续平稳。从全国范围看,2019年10月,房企整体销售数据不低,但预计房企在未来2个月的销售压力依然非常大。从政策预期看,政策收紧预期明显出现,包括信贷等政策将抑制市场,后续市场或继续出现下行。

二是,这一轮去库存基本上把一二三线城市的库存去没了,现在出现了一二手房价倒挂,房价也给限制住了。最大的问题就是把风险挤压到了低线城市,四五线城市、五六线城市;低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,有风险吗?没有。但要看结构的话风险大了去了,这是结构性风险,也包括一二线城市。

在整体经济增速放缓的情况下,房地产行业也无一例外地感受到了压力。各大房企为稳定企业运行情况,避免公司陷入经营风险,各出奇招。其中,通过减员降薪来缩减开支的手段似乎已司空见惯。

土地市场成交量回落

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