专家称应把握与楼市调控平衡,126家A股上市房企有息负债超3

今天,马鞍山住房和城乡建设局一份名为《关于做好商品房销售管理工作的通知》文件在房地产圈内被多次转发,印发时间为11月4日,其中对商品房预售最小规模进行调整,同时调整新预售楼盘资金监管标准,并规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%。对此,中国房地产报记者致电马鞍山住建局,其市场监管科相关工作人员表示确认印发了这份文件。

一家房企资产负债表的变化,方寸之间可以折射出其攻守意图和战略调整方向。而负债率的波动水平,则决定着房企被贴上保守、稳健,亦或激进的标签。

11月7日,南京正式出台《2020年南京市人才购买商品住房办法,为人才购房开辟优先通道,并于2020年1月1日起施行。

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鉴于房地产的行业属性,高负债是不是错的,难以判断。但在上市房企中,相比资产负债率的高低,用剔除预收账款后的资产负债率或者净负债率指标去衡量一家房企的负债水平更为合理。但在这张负债表中,有一个指标是所有企业都非常关注的,即有息负债。

从《办法》内容来看,明确了七类商品住房供应对象。

这份184号文件指出,通知适用于马鞍山市市区,通知出台前印发的148号文及其他与文本通知不一致的以本通知为准。经中国房地产报记者向市场监管科工作人员核实,所谓的“148号文”指的就是,马鞍山住建局去年5月25日印发的《关于进一步加强商品住房预售管理有关问题的通知》。

《证券日报》记者根据iFinD统计数据获悉,截至9月30日,126家A股上市房企有息负债合计超过3.4万亿元,同比上升7%。而据华泰证券分析师陈慎介绍,截至2019年三季度末,A股总体房企净负债率为102%,较2018年末上升6个百点分。

另据《办法》指出,供应对象不限户籍,包含海外人才和港、澳、台人才;且从供应房源及供应方式看,只要是南京市可售商品房均可作为供应房源,并采取整体筹集和按比例筹集相结合的方式。此外还包括政府定向筹集的房源集中供应。

此次184号文中的内容,相比去年印发的预售管理通知,多项预期及标准有所放宽及降低。对此,马鞍山住建局市场监管科相关工作人员向记者解释了这样调整的原因,“此前我们跟当地的房企开了很多次座谈会,了解了他们的实际情况,并多次到周边城市调研,最后形成这份调整后的文件。”

值得一提的是,从负债率走势来看,龙头房企净负债率上升相对明显,中型房企则着力降杠杆,小型房企则保持微升状态。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,今年以来,在全国多个城市再次掀起“抢人大战”、且各地人才落户限制和购房门槛不断降低的背景下,南京此次发布的人才政策更加体现出“两全一优先”的明显特点,即人才类型涵盖全、人才地域范围全以及人才购房可享有优先特权。不可否认的是,人才政策的放松确实能在一定程度上刺激楼市热度的提升,但从《办法》细则来看,南京在加大引进中高端人才力度的同时,还在入口端进一步防止部分炒房需求“借道”人才政策进入房地产市场。

这份184号文对商品房销售管理做了三方面调整。

中型房企净负债率微降

张波认为,如何把握好人才政策和楼市调控政策之间的平衡,达到“三稳”目标的同步实现,其关键点在于地方政府应根据每个城市的自身特点,做好保持楼市稳定相关政策的同步落地,以此才可能达到双赢效果。

首先,商品房预售许可工程形象进度的标准降低。去年5月25日的预售管理通知指出,对当时已拿地的楼盘,自2018年7月1日起,一年内实现预售的,工程形象进度达到总层数的二分之一时准予预售。自2019年7月1日,原则上工程形象进度达到封顶时准予预售,并且鼓励房地产开发企业现房销售。此次印发的184号文件则调整为,商品房预售最小规模调整为栋,商品房预售许可工程形象进度为总层数的二分之一。

从2016年降杠杆成为大势之后,纵观这几年房企的表现可以发现,万科、中海等头部房企净负债率控制在50%左右,后起之秀新城控股等中型求规模型房企净负债率在70%-100%之间波动,某些头部房企则维持在150%以上。

“各地吸引人才的目的应该是发展产业而非发展房地产。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时直言,人才政策更多的应与产业政策挂钩,而对于人才的居住,也更应该以保障型住房为主。相比较来看,住房租赁政策以及购房补贴政策等,对于人才的利好影响可能更大。

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